导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量(liàng)极度(dù)过剩(shèng)，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露(lù)的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我(wǒ)们(men)根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎(hū)意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，cac2制取c2h2，cac2形成过程电子式30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势(shì)在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)供需(xū)冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块(kuài)之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突(tū)然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题的(de)新闻发布会(huì)上，负(fù)责人(rén)对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据(jù)公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相(cac2制取c2h2，cac2形成过程电子式xiāng)关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源(yuán)（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确(què)统计。我们(men)利用既有统计数据，大(dà)致测(cè)算得到(dào)中国存(cún)量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数里的(de)期房销(xiāo)售，得到(dào)商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期(qī)房，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并(bìng)不(bù)意(yì)味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国(guó)和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人口净流入地的(de)住(zhù)宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省际(jì)流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南京工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑(zhù)结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的(de)生活带来了很大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居(jū)住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数(shù)拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市土地(dì)资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中国的人(rén)均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户(hù)有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继(jì)续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模的缩(suō)小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入(rù)地(dì)住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受(shòu)益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净(jìng)需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的(de)城(chéng)中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或(huò)少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背(bèi)后(hòu)的改善性(xìng)需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限cac2制取c2h2，cac2形成过程电子式于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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